姚启凤

二手房变凉、高价地愁开、10万单身公寓招租……下半年谁更难熬？-住在杭州网
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杭州土地底价成交 绍兴镜湖却出新高
背后逻辑是什么
摇号中签率堪比中彩票，酒店式公寓持续热销，二手房屡屡挂出天价，这是杭州楼市上半场三大奇观。
进入7月份，杭州一脚迈入三伏高温天，楼市却在此转了一个弯。
我们能明显感受到西部酒城，杭州楼市原本热火朝天的场面有所降温。先是土拍市场为炎炎夏日送来一抹清凉：临安先凉了，接着是城北凉了，之江、萧山市北、良渚连续几场拍地均未达到以往的高预期，就连钱江新城都有所转冷。
接着，摇号时代每开必磬的现状也被打破，有的楼盘开启第二轮摇号，有的报名不足无需摇号徐安妮，西湖区某4万+楼盘摇号一个月后还有尾房在续销。
杭州楼市下半场，是时候静下心来细细思索，在过去这半年创下的那些神迹，我们又该如何消化？
10万套单身公寓租给谁？

2016年，杭州全市酒店式公寓成交39301套汪小壹，较之上一年上涨就近三倍；
2017年，这个数据还在攀升，年终定格在40387套，创下历史新高；
2018年，时间刚走过一半，杭州酒店式公寓成交量已近20000套，按照月均3300套的走量，一年下来百大英才网，仍将锁定在4万套左右。
近几年，不限购不限贷的酒店式公寓产品，俨然成了投资客眼中的香饽饽。
从成交走势中，我们可以看出，自2015年以来，酒店式公寓成交直线上升，2016年增幅最大，随着整个楼市复苏，酒店式公寓销量也在猛走。
到2016年9月，限购政策开始实行李艺智，更多投资客转战酒店式公寓产品。在同类产品的开盘现陈以真场，我们看到的都是手拿闲钱无处安放的投资客奚天鹰，他们坚定的认为，不动产会是最好的理财方式——在P2P理财平台集体爆掉的今天看来这个观念简直真理，至少不会血本无归。
在酒店式公寓卖的火热的背后，连续三年的天量成交，我们可以看到，已有近10万套酒店式公寓流入市场，在他们集体交付后，出租也好，转售也好，酒店式公寓的二手市叶国一场，真能吞下这块蛋糕吗？
2017年，杭州租售比仅2.2%，这还是互联网等新经济欣欣向荣的情况下，能够达到的高度，尽管如此一条安达鲁狗，杭州的租金涨幅还是远远落后于房价涨幅，如果买一套酒店式公寓专门用作出租，显然不是一笔非常划算的投资。
有人开玩笑说，即使是东莞的小姐姐们集体转战杭州——比如做淘宝模特什么的，也未必能消化这个天量的市场啊！
棚改叫停谁来接盘？
一是地价涨到一定程度，开发商拿地开始趋向保守导致土地市场降温；另一方面，棚改项目货币化安置减少，也就是说手拿巨额现金的拆迁户锐减，种种因素下，杭州楼市凉风阵阵，购房者预期随之发生悄悄转变。
这阵凉风，也已波及到二手房市场。
进入7月以来，二手房成交量下降，投资客挂牌量激增，房东调低挂牌价，部分房源降价出售，而有的急售房源，房东甚至愿意自己承担税费。
7月份前半月，二手房成交量较6月同期下降近30%，周成交量也从2字头下降到1字头。成交下滑的同时，二手房挂牌量却在激增，截至7月23日，杭州二手房挂牌量为41729套，比7月11日增加了1229套唐尧东。而在今年三四月份，新房市场最火爆的时候，杭州二手房挂牌量还不过25000套。
心理预期在变，很多人都有一样的担忧：拆迁热钱减少，手握三四套房的，未来谁给自己买单？一如当年4000点的股市，多少人牢牢站在了高高的山岗上。
高价地项目怎么卖？
2017年全年陈牧扬，杭州全市共有109块地成交，由于正处在土拍顶峰期，这其中不乏高价地块，除因现房销售要求暂时不能上市的，到今年下半年，这其中将有43个高价地项目上市。
一方面，楼市凉风阵阵，另一方面，高价地集中入市，考验操盘手们的时候到了：卖不卖？怎么卖？卖多少溢价？

制图/詹慧雯
从表格中可以看出，这些在2017年成交、在2018年下半年具备入市资格的地块，大部分都已达到板块天花板，这些项目入市后会宁二中，很多楼市板块的价格体系将被重写。
去年一季度成交的宅地中，良渚的藏珑玉墅和沐澜已经首开，藏珑玉墅25900元/㎡-28000元/㎡，沐澜25900-33400元/㎡，相较于此前大热的澜天不到2万的均价，良渚板块价格基准线一下子提升了近1万/㎡，板块定位从刚需到改善，如此大的改变购房者能接受吗？
萧山市北楼面价创下3万+新高，这里继奥体核心区后，成为环奥体开发商最眼热的板块，从楼面价来看，未来，这里的房价将赶超奥体中心，保本售价超过4万，购房者会买单吗？
位于义桥的碧桂园东旭府开盘均价为18443元/㎡，和良渚一样，义桥价格体系也直接被拉升了一档。不过，相比其他板块仍然便宜的义桥，还会是摇号时代下，购房者争相捡漏的对象吗落日怅望？
抛开二季度因现房销售无法入市的项目不提，2017三季度批量生产高价地。主城楼面价天花板高达4万多雨刮器结点，萧山全面进入2万＋，余杭最高也已破2万。
等到这些项目入市，主城的申花、钱江新城、三塘、上塘等板块房价将全面迈入5万+时代，黄光宏萧山破4万也只是时间问题，谁将接过这一棒，成为楼市下半场的买方生力军？
良渚仅联发拿下一块2万左右楼面价的地块，与藏珑玉墅为姐妹地块，面对近身肉搏、楼面价更为合理的沐澜、梦栖祥云等项目，联发如何运作才能卖出高溢价，还有待市场检验。
四季度出让的宅地多数位于余杭、大江东、临安和富阳贾甜馨。大江东是今年的热门板块致命红罂粟 ，大牌开发商纷纷入驻，在今年下半年携手进入销售节点，不过，江与城和相贤府拿地楼面价相对合理，未来定价空间还是比较大的。
崇贤目前在售新盘销售已接近清盘，等京杭府、江南宸庐等入市，板块价格标杆也将被重新定义，已经完成连涨的崇贤，购房者还会争相入场吗？
这一系列的问题，让我们交给市场去回答。

作者 |浙江在线记者 张燕
编辑 | 周杭
统筹 | 王玛咪
监制 | 吾维
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