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博乒网论坛二手房买卖讲案说法丨夫妻共有房产仅夫妻一方签字卖房引发的纠纷-炜衡苏州律师事务所

二手房买卖讲案说法丨夫妻共有房产仅夫妻一方签字卖房引发的纠纷-炜衡苏州律师事务所八乙女光
前言
近年来二手房交易非常活跃同时房价增幅较大欧诺拉公主,老百姓对二手房交易流程不熟悉,法律意识淡薄导致双方权利义务约定不明,从而引发了大量的法律纠纷。二手房买卖合同纠纷类型多样,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等真探 第二季。且涉及法律关系繁杂,除了买卖关系之外,通常还间杂有居间关系、租赁关系、数个买卖关系、共有关系、借名关系、抵押关系、代理关系。本所专业律师团队代理大量二手房买卖合同纠纷,在该领域积累了丰富的经验。现本所开设《二手房买卖讲案说法》专栏,旨在通过二手房买卖中的典型案例分析,为大家厘清二手房买卖中的复杂关系,引导大家正确认识相关法律问题,提升法律防范意识和依法处置能力。
案情简介
买方李某与卖方陈某于2015年12月份通过中介公司签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,合同约定:李某购买陈某位于苏州工业园区的一套房产,房屋转让价格为人民币355万元,约定2016年4月1日前办理网签及资金托管手续。合同签订当天李某支付了定金。2016年3月份,陈某通过中介告知李某该房产为夫妻共同财产,自己单方无权处分为由,认为买卖协议无效,拒绝履行合同义务。当时该房屋市场价格已经大幅上涨,李某无奈,一纸诉状将陈某起诉至法院,请求判令:陈某向李某支付违约金500000元。被告陈某辩称,博乒网论坛该房屋为其与妻子王某共同财产广发聚瑞,但其妻子未在该合同上签字,故该合未生效,故李某不能主张违约金。
法院裁判
《房屋买卖(居间)合同》为李某与陈某及中介公司签订萌娘四海为家,三方意思表示真实,合同内容不违反法律和社会公共利益,因此,该合同合法有效。王某作为房屋共有人不同意出卖该房产幽冥鬼船,将会导致本案买卖合同的不动产物权无法变动,但并不会导致房屋买卖合同无效。因此,基于本案事实和上述法律规定,本案合同应为有效合同。 原告要求陈某承担违约责任的理据充分,最后法院判定陈某承担违约责任35万元。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。
法律依据
扩展分析
如果合同有效,买方是否可以卖方配合过户烽火三国,从而取得房屋所有权高阳捷迅?
就本案来说,如买方主张继续履行合同的,应当追加陈某配偶王某作为共同告参加诉讼。如果王某追认买卖合同,或者买方能够举证证明:王某对房屋买卖事宜知情而未表示反对的;买方已经按照合同约定支付价款索香漫画,并占有使用房屋,王某未在合理期间提出异议的;其他有理由相信房屋买卖为夫妻双方共同意思表示的微不足道造句,则主张继续履行合同、办理产权过户的诉讼请求将可能得到法院的支持。
如果王某拒绝追认房屋买卖合同且买方无法举证证明王某对买卖事宜知情或者合理期限内未提异议的,则按照物权优于债权的理论,因房屋尚未办理产权过户登记,王某所享有的共有所有权应优于买方基于合同约定的债权。买受人继续履行合同的请求属于法律上履行不能,此情形下,如果买受人坚持要求继续履行合同的,则该诉讼请求将无法得到法院的支持。
因此,如夫妻共同所有的房屋仅有配偶一方签字,作为买方主张继续履行合同时,应当主要围绕出卖人的配偶知情或者同意展开举证。
律师支招
1、购买二手房前首先确认房屋的权属状况,确认交易对方为房屋所有权人;
2、签订房屋买卖合同时,原则上房屋所有产权人必须到场签字;
3、若房屋存在共有人fkzww,所有共有人均需到场签字
4、若所有权人委托他人签订合同的,须出具合法有效的授权委托书;
5、若夫妻一方到押韵表场,配偶实在不能到场的,可通过电话录音、短信、视频等方式留存证据,证明未到场签字的一方对买卖合同情况知悉并同意。
供图者:冯俊
律师简介
徐辉律师
徐辉律师,本科及硕士均就读于苏州大学法学院。硕士毕业后10余年来,先任职于泰州市中级人民法院,后分别在上海市建纬(苏州)律师事务所、北京观韬(苏州)律师事务所担任执业律师。现为北京市炜衡(苏州)律师事务所高级合伙人,专业方向为建设工程和房地产法律服务。执业期间,徐辉律师及其团队代理上百起开发商与业主的商品房买卖合同纠纷及数十例群诉案件;代理过几十起标的超千万的建筑工程施工合同案件;成功代理过某知名连锁超市多起标的超500万元的租赁案件希瑞克。此外,徐辉律师还为苏州几十个房地产项目拿地、建设、销售、售后全过程提供法律服务;为苏州多个地标性建筑的建设提供全过程法律服务。于云霆
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